Før budet må skjøte, innskudd og låneansvar peke samme vei
I Norge er det skjøtet som sendes til Kartverket når fast eiendom skifter eier, og det er tinglysingen som gjør hjemmelen synlig i grunnboken. For samboere betyr det at en tilsynelatende enkel budrunde raskt blir et spørsmål om hvem som faktisk skal stå som eier, hvor stor andel hver skal ha, og om egenkapitalforskjellen er løst før overtakelse.
Friksjonen kan komme selv om dere er enige om boligen: Den ene har BSU, arv eller foreldre som bidrar, mens den andre betaler halvparten av lånet hver måned. Hvis skjøtet sier 50/50, men den ene har lagt inn betydelig mer kontanter, bør dere vite om forskjellen er en gave inn i felles bolig, et privat lån, en skjev eierandel eller et mellomværende som skal gjøres opp ved salg.
Gjør avklaringen før bud, ikke etter at akseptfristen løper. Budskjema, finansieringsbevis og overtakelsesplan kan presse fram raske signaturer. Ha derfor én side klar med budgrense, omkostninger, hver persons innskudd, planlagt eierbrøk og om ekstra penger er gave, privat lån eller skjev eierandel.
- Noter kjøpesum, omkostninger og forventet dokumentavgift for selveierbolig.
- Skriv hver persons egenkapital, inkludert BSU, gave, arv og private lån.
- Avklar om felles boliglån skal betjenes likt, etter inntekt eller etter eierandel.
- Bestem om skjøtet skal vise 50/50 eller en annen brøk.
Eierbrøken bør følge pengene, eller avviket må forklares skriftlig
Eierbrøken dere fører opp, blir utgangspunktet for hvem som skal ha hvilken del av verdien ved salg. Den blir også et sentralt dokument hvis forholdet tar slutt og boligen må gjøres opp. To samboere kan eie likt selv om de skyter inn ulik egenkapital, men da bør forskjellen være avtalt på en måte begge forstår.
Et par som kjøper en selveierleilighet der den ene betaler hele dokumentavgiften og mesteparten av egenkapitalen, kan likevel ønske 50/50 fordi begge skal betale lånet likt framover. Det er et mulig valg, men det bør ikke hvile på en setning som ble sagt i visningen. Avtalen bør forklare om det ekstra innskuddet er kompensert gjennom lavere fremtidige betalinger, et privat gjeldsbrev, eller at den ene faktisk gir fra seg verdien.
Hvis én betaler en klart større del av kjøpesum og omkostninger, kan en ulik eierbrøk gjøre salgsoppgjøret lettere å kontrollere mot innskuddene. Da bør brøken settes før skjøtet sendes inn, og banken bør forstå hvordan låneansvaret skal håndteres. Banken kan ha felles ansvar overfor begge låntakere selv om dere eier ulike andeler, så eierbrøk og låneansvar må ikke blandes sammen.
- Bruk kjøpesum og omkostninger når dere beregner total innbetaling, ikke bare budbeløpet.
- Skill mellom eierandel i boligen og ansvar for boliglånet.
- Skriv om ekstra innskudd gir større eierandel, privat krav eller ingen kompensasjon.
- Ta juridisk hjelp hvis forskjellen er stor eller foreldre setter vilkår for bidraget.
Skjøtet viser hjemmel, ikke hele privatøkonomien deres
Kartverket behandler skjøte ved overføring av fast eiendom. Når skjøtet tinglyses, registreres hjemmelshaver og eierandel i grunnboken. Det gjør skjøtet sentralt for samboere, men det gjør ikke skjøtet til en full samboerkontrakt.
Skjøtet sier normalt ikke hvem som betalte inn hvilken egenkapital, hvem som pusset opp badet, eller om foreldrene til den ene ga et privat lån. Den typen detaljer må dere dokumentere separat. Hvis dere senere selger, flytter fra hverandre eller skal refinansiere, kan et gammelt Vipps-notat og muntlig hukommelse bli for tynt.
Sjekk også navn og fødselsnummer før signering. Ved felles kjøp bør begge som skal eie stå med riktig eierandel. Hvis bare én står som hjemmelshaver, kan den andre ha betalt inn penger uten å være registrert eier. Da blir det vanskeligere å dokumentere hva innbetalingen skulle bety hvis boligen senere skal gjøres opp.
- Kontroller hvem som skal stå som hjemmelshaver.
- Kontroller eierbrøken før dokumentet sendes til tinglysing.
- Oppbevar budaksept, kjøpekontrakt, oppgjørsoppstilling og lånedokumenter samlet.
- Legg ved privat avtale eller gjeldsbrev i deres egen dokumentmappe, ikke i skjøtet.
Dokumentavgift gjør senere korrigering dyrere i selveierbolig
Ved tinglysing av eierskifte for fast eiendom er dokumentavgiften normalt 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi. For et samboerpar som kjøper selveierbolig, er dette en omkostning som bør inn i regnestykket før budgrensen settes.
Avgiften er også en grunn til å være presis tidlig. Hvis dere først tinglyser én fordeling og senere vil overføre en del av eiendommen mellom dere, kan det utløse nye kostnader etter reglene som gjelder for den overføringen. Det betyr ikke at dere skal låse dere til en brøk som ikke passer, men det betyr at skjøtet ikke bør fylles ut med «vi fikser det senere» som strategi.
For borettslagsandeler og andre boligformer kan dokumentasjonen se annerledes ut enn ved tinglyst fast eiendom. Denne artikkelen tar utgangspunkt i boligkjøp der skjøte og grunnbok er relevante. Bruk megler, bank eller Kartverket for å avklare hva som gjelder for den konkrete boligen dere byr på.
- Legg dokumentavgift og tinglysingskostnader inn i egenkapitalregnestykket.
- Spør megler om oppgjørsoppstillingen viser alle omkostninger før dere setter budtak.
- Ikke bruk midlertidig eierbrøk hvis dere allerede vet at fordelingen skal være en annen.
- Avklar boligtype før dere bruker selveierregler som fasit.
Samboerkontrakten bør forklare innskudd, lån og oppgjør ved salg
Forbrukerrådet peker på samboerkontrakt som et verktøy for å avtale eiendeler, gjeld og fordeling mellom samboere. Ved felles boligkjøp bør kontrakten derfor handle om boligen først: eierbrøk, egenkapital, lån, løpende utgifter, oppussing og hva som skjer ved salg.
Boligdelen bør kunne leses mot oppgjørsoppstillingen: hvem betalte hva inn, hva var lånt privat, og hva skal trekkes fra eller fordeles ved salg. Hvis den ene betaler 300 000 kroner mer i egenkapital, må kontrakten si om beløpet gir større eierandel, skal tilbakebetales ved salg, eller er ment som del av felles økonomi. Hvis foreldrene til den ene har gitt penger, må det fremgå om det er gave til barnet, gave til begge eller privat lån.
Ta også med oppussing. I norske boliger kan bad, drenering, sikringsskap og tak koste nok til å endre balansen mellom dere. Hvis én betaler en stor utbedring fra egne sparepenger, bør dere vite om det øker vedkommendes krav ved salg eller bare regnes som en felles boutgift.
- Skriv eierbrøk og hva brøken bygger på.
- Beskriv privat lån, gave, kausjon og foreldrebidrag hver for seg.
- Avtal hvordan ekstra nedbetaling på boliglånet skal behandles.
- Avtal om større oppussing skal deles likt, etter eierbrøk eller etter betaling.
- Skriv hva som skjer hvis én vil kjøpe ut den andre.
Banken vurderer lånet, men dere må avklare den interne fordelingen
Finansportalen gjør det mulig å sammenligne boliglån på effektiv rente og vilkår. Det er nyttig før lånesøknad, men bankens tilbud løser ikke nødvendigvis forholdet mellom dere. Banken kan se på samlet betjeningsevne og sikkerhet, mens dere må avgjøre hvordan kostnaden faktisk skal bæres i husholdningen.
Hvis begge er låntakere, bør dere spørre banken hvordan ansvaret er formulert. Ikke legg til grunn at månedlig halvdeling betyr at banken bare kan kreve hver av dere for en halvpart. Les lånedokumentene mot husholdningsbudsjettet: bankens krav og deres interne betalingsavtale kan være to ulike ting. Den interne avtalen bør derfor speile betalingsplanen, ikke bare eierbrøken.
Effektiv rente, gebyrer, avdragsprofil og krav til forsikring eller konto kan påvirke månedskostnaden. For samboere med ulik inntekt kan det være forskjell på en rettferdig eierbrøk og en praktisk betalingsfordeling. Den forskjellen bør skrives ned før første faktura, særlig hvis én skal betale mer i en periode på grunn av permisjon, studier eller oppussing.
- Be om skriftlig lånetilbud og les effektiv rente, gebyrer og avdragsplan.
- Avtal om terminbeløp skal deles likt, etter inntekt eller etter eierandel.
- Skriv hvordan ekstra innbetalinger på lånet skal påvirke oppgjøret mellom dere.
- Bruk Finansportalen som kontrollpunkt før dere aksepterer bankens første tilbud.
Planen for brudd og salg bør skrives mens dere fortsatt er enige
Skriv boligdelen mens dere fortsatt har budsjett, innskudd og foreldreavtaler foran dere. Den dagen boligen skal selges, er det for sent å rekonstruere hva dere mente om foreldrelån, oppussing og ulik nedbetaling for flere år siden.
Avtalen bør ha en enkel salgsmodell. Skriv hvem som kan kreve salg, om den andre skal få forkjøpsmulighet, hvordan markedsverdi skal fastsettes ved utkjøp, og hvordan salgsomkostninger fordeles. Ved uenighet kan en uavhengig takst eller meglervurdering være mer praktisk enn at én part bestemmer verdien.
Skatt hører også hjemme i sjekklisten, men ikke som et løst råd. Skatteetaten har egne regler for salg av bolig, blant annet knyttet til eier- og botid. Hvis boligen senere leies ut, selges kort tid etter kjøp eller brukes ulikt av dere, må dere sjekke oppdatert informasjon før dere baserer dere på gamle antakelser.
- Avtal hvordan boligen kan selges hvis én vil ut.
- Avtal metode for verdsettelse ved utkjøp.
- Skriv hvordan meglerkostnader, fellesgjeld og restlån trekkes fra i oppgjøret.
- Sjekk Skatteetaten før salg eller utleie hvis bruken av boligen har endret seg.
Dokumentlisten før bud: vis innskudd, lån og eierbrøk samme sted
Før bud bør dokumentene vise tre ting på samme sted: hvor innskuddene kommer fra, hvilken eierbrøk dere vil tinglyse, og hvordan felles og privat lån skal håndteres. Da får dere, banken og megleren samme grunnlag før budaksept og overtakelse.
Begynn med en kort oversikt: kjøpesum dere kan tåle, omkostninger, tilgjengelig egenkapital, planlagt lånebeløp og ønsket eierbrøk. Legg deretter ved dokumentasjon for BSU, gavebrev, privat låneavtale eller kausjon hvis dette finnes. Når budet er akseptert, legger dere til kjøpekontrakt, skjøteutkast, lånedokumenter og oppgjørsoppstilling.
Hvis noe er uklart, stopp ved det punktet og spør før signering. En uklar gave fra foreldre, en eierbrøk som ikke passer innskuddene, eller et lån bare én forstår, er ikke småting i et boligkjøp. Det er nettopp slike punkter som bør være tydelige før overtakelsesdagen.
- Finansieringsbevis og skriftlig lånetilbud.
- Egenkapitaloversikt med kilde for hver innbetaling.
- Planlagt eierbrøk og begrunnelse for brøken.
- Utkast til samboerkontrakt med boligdel.
- Eventuelt gavebrev, privat låneavtale eller kausjonsdokument.
- Kjøpekontrakt, skjøteutkast og oppgjørsoppstilling etter budaksept.
Les også
Spørsmål og svar
Må samboere eie bolig 50/50 hvis begge står på lånet?
Nei. Eierbrøk og låneansvar er to ulike spørsmål. Dere kan eie 50/50, eller en annen brøk, men fordelingen bør stemme med egenkapital og avtale. Banken kan ha egne krav til låneansvar selv om dere eier ulikt.
Holder det at riktig eierbrøk står i skjøtet?
Skjøtet er nødvendig for tinglyst eierskap i fast eiendom, men det forklarer vanligvis ikke egenkapitalforskjeller, private lån, oppussing eller avtalt oppgjør ved brudd. Bruk samboerkontrakt eller egen avtale for slike punkter.
Hva bør stå i en samboerkontrakt når vi kjøper bolig?
Ta med eierbrøk, egenkapital fra hver av dere, felles og privat gjeld, foreldrebidrag, løpende boligkostnader, større oppussing, ekstra nedbetalinger og modell for salg eller utkjøp. Ved stor skjevhet bør avtalen kvalitetssikres juridisk.
Når bør vi sjekke dokumentavgift?
Sjekk dokumentavgift før budgrensen settes hvis dere kjøper fast eiendom der skjøte skal tinglyses. Kartverket oppgir at dokumentavgiften normalt beregnes som 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi ved tinglysing av eierskifte.
Bør foreldre skrive gavebrev hvis de hjelper med egenkapital?
Hvis pengene er ment som gave eller privat lån, bør dere få det skriftlig før beløpet går inn i boligkjøpet. Avklar også om bidraget er til én samboer eller til begge. Uten slik dokumentasjon kan beløpet bli vanskelig å plassere ved salg eller samlivsbrudd.